律师随笔
开发商能否出售人防车位？不能！
作者：钟如超 律师 时间：2018年06月08日
1、人防工程归谁所有？
根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分）；《商品房住宅价格管理暂行办法》第五条（第五条 商品住宅价格由下列项目构成：…住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费…）等多部法律规定可以得出结论：建设人防工程的规定是强制性的，“结建”性质的人防地下车库的建设成本已经分摊到住宅的建设成本中，人防性质地下车库属于没有土地使用权，只能依附于具有土地使用份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积的单元房，开发商将房屋卖给了业主，车库的投资主体自然转为了业主，案涉车库的使用权自然为业主所有。
2、人防工程属性及用途
根据《人民防空法》第十八条，人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。第二十六条 国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。
可见，人防工程首要目的是战备所需！和平时期可为生活服务。如开发商将人防工程车位出售给业主，即业主对人防工程车位享有所有权、使用权，而法律规定物权具有排他性，即不受他人干涉。显而易见，开发商出售人防工程车位，与法律不符！
3、开发商能否出售人防工程？
上文提到，小区房屋出售前，人防工程归开发商所有；小区房屋出售后，人防工程归小区全体业主共有。既然人防工程归业主共有，开发商无权出售由业主共有的财产。
根据《人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
以上可见，开发商无权出售人防工程车位。而现实中之所以会出现开发商大范围出售人防车位，多因业主法律意识淡薄，权利意识淡薄，因而可以大打擦边球。
根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分）；《商品房住宅价格管理暂行办法》第五条（第五条 商品住宅价格由下列项目构成：…住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费…）等多部法律规定可以得出结论：建设人防工程的规定是强制性的，“结建”性质的人防地下车库的建设成本已经分摊到住宅的建设成本中，人防性质地下车库属于没有土地使用权，只能依附于具有土地使用份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积的单元房，开发商将房屋卖给了业主，车库的投资主体自然转为了业主，案涉车库的使用权自然为业主所有。
2、人防工程属性及用途
根据《人民防空法》第十八条，人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。第二十六条 国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。
可见，人防工程首要目的是战备所需！和平时期可为生活服务。如开发商将人防工程车位出售给业主，即业主对人防工程车位享有所有权、使用权，而法律规定物权具有排他性，即不受他人干涉。显而易见，开发商出售人防工程车位，与法律不符！
3、开发商能否出售人防工程？
上文提到，小区房屋出售前，人防工程归开发商所有；小区房屋出售后，人防工程归小区全体业主共有。既然人防工程归业主共有，开发商无权出售由业主共有的财产。
根据《人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
以上可见，开发商无权出售人防工程车位。而现实中之所以会出现开发商大范围出售人防车位，多因业主法律意识淡薄，权利意识淡薄，因而可以大打擦边球。
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