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法学论文

如何应对二手房买卖时被法院查封
作者:钟如超 律师  时间:2016年12月12日
《房产买卖协议》是合法有效的。按照协议的约定以及合同法的规定,应有两种权利可以选择,即可以要求该业主继续履行合同,如果业主违约,也有权要求解除合同,并要求业主赔偿经济损失。
而本案中,由于购买的房产被法院查封,按照合同的约定及合同法的规定,视为该房产存在权利瑕疵,无法履行,有权解除合同,要求卖方赔偿违约金及给你造成的损失。但问题是:由于卖方存在大量债务,可能没有能力退还支付的购房款和赔偿造成的损失,同时,由于房价上涨等因素,购房人也并不愿意解除合同,肯定希望能够继续履行商品房买卖合同。
【律师意见】
这种情况下,建议与卖方、卖方的债权人以及查封的法院积极进行沟通,可以通过要求卖方立即偿还债务以解除查封,如果卖方不同意,也可以与法院、贷款银行协调,其余贷款的金额首先用来偿还该债务,以便解除查封,继续履行买卖合同,办理产权过户手续。
当然,还有另外一种情况,就是该房产并不是通过贷款的方式购买,而是买方已经一次性付款,这种情况下,按照最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(物权法出台后,部分条款与物权法有冲突,但仍然是有效的)第十七条,如果买受人已经实际占有该房产,该房产并不应被查封,可以与法院沟通要求其按照该规定进行处理,解除房产的查封。
【法律法规】
《物权法》第六条
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”
《合同法》第九十四条 
有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(五)法律规定的其他情形。
《合同法》第一百五十条 
出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务,但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条 
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。